上海二手房价“止跌” - 欧洲轮盘

9月70城房价数据公布后，上海再度成为关注焦点。

时隔32个月，在全国70个大中城市里，上海率先实现二手房价格同比由负转正。这一迹象表明市场正逐步恢复。

根据普睿数智监测的二手住宅成交数据，今年第三季度上海二手房表现出显著的回稳特征： 成交均价同比基本停止下跌，买卖双方的价格预期日益接近，最先企稳的是总价最低、面积最小的房源。

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今年第三季度，上海二手住宅成交均价为44527元/平方米，同比下滑1%、环比下滑0.1%，总体保持平稳。

与去年相比，价格修复趋势更为明显，2025年第三季度的同比跌幅为11.3%。一年间，跌幅从两位数收窄至约1%，意味着下行趋势已得到遏制。

从月度成交均价看，已连续三个季度缓慢回升：2025年12月二手房成交均价跌至41670元/㎡，达到阶段性低点，到9月单月为44518元/㎡，较去年12月低点上涨了6.8%。

与成交均价形成对比的是，挂牌均价仍在持续下行。 第三季度二手住宅挂牌均价为53751元/平方米，同比下跌6.6%、环比下跌1.6%。

一方面挂牌均价继续让步，另一方面成交均价已停止下跌，两者之间的差距迅速缩小，从2025年第三季度的12552元/平方米收窄至第三季度的9224元/平方米，收窄幅度达26.5%。

按各总价段成交均价看，第三季度二手成交价格整体回稳：300万元以下持平；300万-500万元环比下降0.3%；500万-700万元环比上涨2.2%；700万-1000万元环比下降0.4%。

分面积段，小面积段略微上升、大面积段略微下降，整体波动幅度有限：70平方米以下房源成交均价环比上涨1.9%；90-110平方米环比上涨1.6%；110-144平方米环比下降2.7%；200平方米以上环比下降2.1%。

回顾2025年房价全面下跌时，总价越低跌幅越大，从第一季度到第四季度300万元以下累计下跌9.4%，300万-500万元下跌4.5%，低总价房源通过更大幅度降价来加速成交，这也是同期低总价房源成交占比快速上升的根本原因。到了今年，总价最低、面积最小的房源价格率先企稳。

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判断二手房价格预期是否回稳，折扣率（成交均价/挂牌均价）比成交均价更为敏感。

上海二手住宅的折扣率，在2025年10月曾低至71.9%，相当于打七二折才能售出房屋。到今年9月，这一数字已回升至82.4%，不到一年时间上涨了近11个百分点。 第三季度均值由去年第三季度的78%提高4.7个百分点至83%。

更直观的变化，体现在三个交易细节中。

首先，房东不再频繁降价。 第三季度挂牌房源月均调价4537次，同比大幅下降63%，为2024年以来的最低水平。

其次，看房效率提高。 第三季度月均带看11.4万次，同比减少41%，而同期二手住房成交套数同比正增长，这意味着单位带看成交转化效率明显提升，买方无需再反复比价。

最后，成交速度加快。 第三季度二手住宅平均成交周期为106.3天，同比缩短4%、环比缩短14%，9月单月成交周期为100天，是2024年1月以来月度成交周期最短纪录。这表明达成一笔交易所需的博弈时间在减少。

这三个变化是比成交量更早出现的市场回稳信号。

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从成交结构看，第三季度上海二手住宅核心特征就是一个字：稳。

在数据层面，总价300万元以下的刚需房源，成交占比从第一季度的70.4%，到第二季度的69.3%，再到第三季度的69.1%，连续两个季度小幅回落，基本稳定在约七成的水平。

真正值得关注的，是改善需求的边际回归。

110平方米以上的房源，合计占比升至17.5%，为2024年第四季度以来新高。其中200平方米以上占比1.9%，160-180平方米占比1.2%，均为近两年高位。

第三季度上海二手成交总量环比回落14.9%，但各面积段回落幅度随面积增大而递减： 70平方米以下下降16.9%，160—180平方米仅下降9.4%。在第二季度集中释放后的回调中，大面积段明显比小面积段更具韧性，这是改善需求实质性回归的信号。

成交端回稳背后，挂牌端正在发生结构性变化。 目前上海挂牌的二手房，正变得越来越小，也越来越贵。

在数据层面，第三季度上海二手房挂牌套均面积为96.9平方米、套均总价520.9万元，同比分别缩减12.5%和18.2%，9月单月为94.6平方米、511.1万元，双双创下2024年以来最低。

拆解9月份不同总价段挂牌房源看，几乎都呈现“挂牌单价上涨、套均面积缩小”的特征。其中，300万元以下挂牌单价同比上涨幅度最高，达11.8%，套均面积由70.2平方米缩至66.4平方米。而300万-500万挂牌房源套均面积收缩最明显，达7.7%，挂牌均价增长6.5%。

换句话说，同样的预算，现在能买到的房子，面积可能更小了。 那些单价更低、面积更大的“捡漏房源”逐渐退出挂牌池。对购房者而言，“花更少的钱买更大面积”的机会，正在一点点缩小。

总体来看，第三季度上海二手市场的关键词是低位回稳，而非趋势逆转。作为全国第一个二手房价同比转正的城市，上海二手房企稳是市场逐步磨出的底部。

2026年最后一个季度，上海二手房会有怎样的走势？有三个关键点：

其一，价格大概率延续窄幅波动，成交均价同比有望转正，与挂牌均价之间的差距继续收窄。

其二，二手房成交规模环比面临压力：第三季度已环比回落14.9%，而调价次数与带看次数同步大幅减少，意味着挂牌端的主动供给在收缩，第四季度缺少新的放量来源。

其三，改善需求的边际修复会持续，但幅度有限，低总价刚需房源占比依然会维持在七成左右。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、普睿研究，36氪经授权发布。